买房会高位站岗?持有现金才是最后一棒!

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编者按


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来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi)

作者:A先生

本文已获授权转载。


市管控趋紧,一大波调控新政或许正徐徐而来,于是“一二线城市高位买房人将高坡站岗”的声音开始涌现。


对于高杠杆炒房并缺乏现金流支持的投资客来说,确实面临杠杆断裂、债务违约、征信污点的困境,但对于刚需及有稳定现金流的人来说不必恐慌,资产总有泡沫再起时,货币长期贬值是趋势,现金才是击鼓传花的最后一棒!


1

按揭买房引发的信贷链条



为了说明信用/信贷/债务/货币/泡沫之间的关系,我们以大家最熟悉的按揭买房为例来说明他们之间的链条关系。


案例:

卖房人5年前以50万购入一套房,现在以100万卖给买房人,可买房人只有30万的首付,于是他向银行申请了70万的按揭贷款,卖房人顺利的拿到100万卖房款,实现了50万的收益。


案例里的买房人也是贷款人,他凭借自己的信用向银行获取了70万的信贷,并由此新增了70万的债务,而银行就是创造信用的人——它凭空给了买房人70万的贷款,这构成了银行的资产(资产和负债相互对应,一个人的负债就是另一个人的资产,如案例里的买房人和银行)。而卖房人拿到的是100万元,其中的30万是买房人的首付,另外的70万是银行的贷款——当然也是买房人的负债。


实际上市场中的钱几乎都是信贷——是银行放出的贷款,当然也是贷款人的债务,银行也是债权人、贷款人当然也是债务人。


它们由此构成了一个长长的链条:因为有信用,所以产生了信贷,信贷对贷款人来说就是债务(对放款人来说就是资产),债务就构成了市场中流通的货币,因为货币可以由银行放贷创造,钱就可能会越“印”越多,因钱的“印制”非常容易(现在也就是在电脑上多敲个零),而商品/服务的增加却需要一个生产的过程,钱迅猛增加而商品/服务却缓慢增加,于是价格上涨产生了泡沫。


农业社会里没有信用(信用的面太广,这里仅指金融信用),等有了商贸、才有借贷、进而产生了银庄/票号,以致近代以来的银行,才有信用。信用能凭空调动一笔资源,促进经济的飞速发展。一切看起来如此美好。


市场中的钱是信贷,信贷是贷款人的债务,可当贷款人不能履行债务时,这种美好就戛然而止了。那会发生什么呢?


送给1969、1981、1993年出生的他

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2

债务违约引发的经济危机


贷款人为什么债务违约?因为收入少才还不起钱啊!对于投资者来说就是提供的商品/服务不能适销对路或因供应过多卖不出去;对于消费者来说是因种种变故而使收入减少甚至停止,这种变故更多的是失业,而之所以失业更多的原因还是就职的企业投资上的失误。


债务违约的根源就是资源的错配——过多的资源大量的集中于某些领域或生产的东西市场不需要,引起供过于求或供需失衡,价格下跌、没有利润、收入减少以致亏损没钱还债。当债务违约不多时,银行可以用自己的利润去抵消违约债务,但当债务违约足够多、金额足够大时就产生了经济危机。


经济危机是市场自我调节的机制——市场出清和债务出清:企业都破产了,供给自然就下降了,能顽强存活的企业又有了利润的空间;企业破产/个人破产,债务就此免除了,大家互不相欠,从此新的开始。


在1933年大萧条前的欧美,这样的危机几乎每十年一次:债务违约——经济危机——市场出清/债务出清——经济复苏——信贷增加——泡沫出现——供需失衡/亏损增加——债务违约……就这样周期循环的轮番上演。


是的,如果卖房人把卖房款100万存入1933年前的银行,当经济危机来临银行倒闭时会血本无归(银行倒闭大多是资不抵债),反不如一套资产落在手里来的安心实在,保护存款人的制度——银行倒闭时储户可以拿到最高一定金额的存款(美国25万/中国50万),是在二战后才出现的(中国是近十年内才出现的)。


大萧条后凯恩斯主义开始流行,经济危机的处理方式也由之前的市场自发调节转换到政府的主动的干预,这其中的一个大创举就是央行职能的转换——由根据市场需要被动的发行货币到主动的发行货币干预市场中货币数量,来调控经济。到了1971年,金本位的布雷顿森林体系崩溃后,主权信用货币登上舞台,央行干预货币的能力更强——印钞?不就是在电脑中多敲个零么!


一旦泡沫破灭会引发经济危机,那央行怎样印钞干预呢?又会产生哪些影响呢?


3

央行干预引发的货币贬值


信用是由银行创造的,信贷是由银行放出的,钱就是银行“印”的(央行印的是基础货币,银行把这些基础货币放贷出去产生了信贷货币,市场中的钱几乎都是信贷货币),债务违约主要指欠银行的钱还不上,银行对外放贷收不回来自然无法兑付储户的本息,紧接着银行就要破产(1929-1933大萧条期间,美国数千家银行倒闭),贷款人破产、银行破产、储户存款消灭,大家一次性债务出清,互不相欠。现在则完全不同了。


我们还以上文的按揭房贷为例:当房价泡沫破灭时,足够多的按揭买房人断了月供,银行开始拍卖处置房产,售卖房产的增加会进一步压低房价,让银行的贷款更难回收,在面对储户的兑付要求时只好向央行求救。


理论上银行可以把房贷债权抵押/出售给央行获取现金,来兑付储户存款及其他支出,但实际运作中,央行会先从银行持有的最安全资产做起——国债、金融债、大型企业债券、优质企业债权……按优劣资产先后依次购买,直至银行不缺流动性(等经济好时,各银行再把之前抵押给央行的资产回购回去或央行把资产在市场中出售,这就是央行的缩表),就像2008年的这次次贷危机一样。


央行干预后,似乎一切风平浪静完美无瑕——本该倒闭的银行没有倒闭、本该存款消失的储户毫发无损、贷款人债务违约似乎并没有对经济造成那么大的危害,冤总得有头、债总得有主,那谁受损了呢?答案是所有持有现金的人。


央行干预经济危机的手段就是超发货币,超发货币的结果就是稀释现金的购买力、向现金持有者征收铸币税,征收上来的铸币税去挽救银行、避免系统性金融风险,超发货币引发的通货膨胀是解决债务问题的重要方式。


但持有实物资产的人并不会被征收铸币税,反而会因为货币超发享受资产泡沫的好处。货币超发并不直接创造财富,只是财富的转移再分配,并且很容易让财富聚集引发两极分化。


长期看,货币贬值是趋势,只是会在较短的周期(信贷紧缩周期)内购买力上升。


4

现金才是泡沫的最后一棒


现在的货币只是一种交易媒介,没有任何价值,是国家的强制力让它具有了使用功能。主权信用货币体系下,货币的多少政府人为控制,根据实际经济需要任意“印刷”,一般情况下只增不减——经济好时,为了满足商品/服务交易,避免通货紧缩要增加货币;经济差时,为了刺激经济扩大需求,也要增加货币。


所谓的信贷紧缩周期,并非货币绝对数额减少了,只是货币的增速变慢了。


所以,长期看实物资产的安全性/保值性要远优于现金,那些担心甚至哂笑买房高坡站岗的人,殊不知现金才是泡沫游戏中击鼓传花的最后一棒。


了解这些给我们哪些启示呢?


1、少持有现金,尽量多的持有资产。现金会因购买力下降不断贬值,而资产的价格会因货币增多不断的水涨船高,虽不一定能财富暴增,但维持原有现金的购买力还是没问题的。


2、钱一定要花出去。存在银行里的钱,它只是账户上一个冷冰冰的数字,不能为你带来任何福利和享受,如可口的美食、光鲜的衣着、温暖的房子、感官的享受……把钱花出去,购买了商品/服务,才发挥了钱的价值。


3、让钱和资产间能自由切换。持有现金长期贬值,持有资产可急需钱时怎么办?这就要考虑资产的变现能力——资金和资产间自由转换的便利性。股票/基金/债券都是流动性好的资产,但它们也存在亏本的风险;存款/货币基金流动性好,但收益太低。


一二线城市的房子当然是好的资产——很容易的出售变现,同时也很容易抵押贷款获取资金,资产的增值性和变现的便利性两者齐备,如果现金流允许,就不必在乎一时的涨跌。


后记:


人的天性是贪婪的,总希望在周期的波峰卖出,在周期的波谷买入,赚取最大的收益。如果你有那个踏准节奏能力,当然可以这样做,否则就要跟定大趋势,不要在乎一时的涨跌得失,因为对赌的后果你输不起。


作者:A先生

来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi)


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